楼市调控放大招，二手房也买不起了?

　　3月28日晚间，朋友圈被深圳楼市“三价合一”的消息刷屏。

　　中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委联合发下发通知，规定商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。

　　读下来很拗口，简单来说就是，房屋交易中存在的“阴阳合同”现象将被杜绝。

　　话说回来，这个政策的威力有多大?全国其他城市是否会跟进出台类似政策?人们买房是更贵还是更便宜了?

阴阳合同空间被压缩

　　三价合一，简单来说就是成交价、评估价以及网签价三者要统一。

　　在人们想来，一笔交易为何会出现三个价格呢?

　　这还要从房地产市场的特殊性说起。

　　现实生活中，一般情况下，一套二手房交易会有三个价格。

　　一个是成交价，所谓的实际成交额。

　　一个是网签价，因为网签价涉及到缴税问题，通常人们愿意将此价格做低，一般低于成交价。

　　还有一个是评估价，涉及到在银行贷款的问题。通常人们为了拿到更高的贷款额度，愿意将此价格做高，一般高于成交价。

　　这便是房地产市场三个价格的由来。

　　在以前，人们为了避税和贷款，曾出现过不少“阴阳合同”。

　　举个例子，你想在深圳买一套200万的房子，首付3成60万元，正常情况银行贷款140万元。

　　你为了降低首付，说房子价格是250万元，银行最终评估为240万元，以这个价格贷款70%，即168万元。这样，首付只需付32万元，少了28万元。

　　现在，官方决定，将三个价格统一，网签价、评估价不再各自为战，银行将以网签价和评估价最低值确定贷款额度。

　　这也意味着，二手房的价格评估更加精细化，原来的操作方法可能行不通了。

　　精准定价必然有助于包括报税、贷款等业务的统一，既方便核算，也规避了各类虚高报价或做低价格的做法。

　　“这对深圳楼市是利空。”易居研究院副院长杨红旭对中新社国是直通车记者表示，深圳二手房市场将大幅降温，整个市场呈现震荡下行态势。

　　他认为，深圳炒房客比较多，杠杆率偏高，三价合一的执行将使得这一情况得到缓和。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉中新社国是直通车记者，三价合一，是房地产调控落地和细化的一部分。多个系统打通，市场违规操作的空间会越来越小。

　　值得注意的是，违规阴阳合同的出现可能与现行的一些规定有关。

　　杨红旭指出，从房屋总价的角度看，经历上一轮房价大涨，原来的普通住房很多已经被划归为非普通住房范畴。

　　从缴税的角度看，普通住房和非普通住房的缴税不同，一些人为了避免更高的税额，才选择了阴阳合同的方式。

　　换句话说，避免阴阳合同现象，三价合一是一种办法，但相应的配套措施也应该跟进。

三价合一在全国推广?

　　深圳是全国楼市的风向标，此次推行三价合一，其他城市也可能跟进。

　　胡景晖预判，一些在市场交易方面不规范的城市，可能会跟进。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对此持相同观点，他认为市场确实存在不规范的问题，但接下来其他城市是否跟进，也要看深圳等城市的落地效果。

　　杨红旭认为，北京、上海利用高杠杆购房的情况少于深圳，在规范阴阳合同方面已有举措，因此谈不上跟进。

　　除了规范市场交易，三价合一还有更长远的考虑。

　　胡景晖认为，三价合一以后，政府可以掌握更真实的房屋交易数据。此前，统计数据不真实的问题，多次被诟病。

　　政府掌握真实数据的背后，是房地产长效机制的推进目的。

　　“解决房屋交易环节的不规范问题，期待房地产税开征，在持有环节增加税收，减少交易环节税收。”胡景晖说。

　　这次三价合一政策推行，某种程度上就是在为房地产长效机制的出台做铺垫工作。

　　三价合一执行的难点，易居研究院智库中心总监严跃进认为，相关税务、国土、住房和银行等部门需要有一个沟通协调机制，在评估价格的共享等方面有较好的沟通机制。

　　采访的专家一致认为，随着信息技术和评估技术的改善，二手房交易的合规性可以得到体现，同时也促进二手房交易中的公平性和稳定性。(张文绞)